A Frente Parlamentar da Advocacia da Assembleia Legislativa (Ales) voltou a debater, nesta sexta-feira (25), o tema direito condominial. Na primeira reunião de 2025 do colegiado presidido pelo deputado Mazinho dos Anjos (PSDB), a advogada Ericka Lacerda explicou caso de presença supostamente excessiva de cloreto em concreto armado que pode envolver vários empreendimentos na Grande Vitória, enquanto a advogada Leidiane Malini trouxe panorama do mercado de condomínios para atuação do profissional de Direito.

A areia de praia não é usada em concreto pela alta concentração de sal, cloreto de sódio. Mas, segundo a palestrante Ericka Lacerda, mais de cem prédios na Grande Vitória possivelmente estão impactados pelo uso, entre 2012 e 2019, de um aditivo com elevada quantidade de cloreto, corrosivo para ferragens. O problema seria maior porque pouquíssimos teriam conhecimento.

Fotos da reunião

“Todo concreto que é feito, usa-se cimento, brita, areia e água. Depois de um certo período foi colocado aditivo, segundo a construtora, para dar mais liga, ter mais quantidade. (…) O problema é que de 2012 a 2019 um determinado lote tinha uma quantidade maior deste produto. Daí a questão que era pra dar uma liga melhor, dar mais volume, render mais, passou a ter problema. A quantidade usada tem muito cloreto”, explicou.

“Quando passaram a usar esse aditivo com muito cloreto, o que aconteceu? A mesma coisa que tivesse usado uma areia de praia. Passou a contaminar de dentro pra fora”, arrematou Ericka.

O pó utilizado como aditivo é conhecido como FGD. O pó de minério teria sido utilizado por todas as empresas concreteiras da região durante o período apontado como crítico, e nem as empresas responsáveis pelo concreto ou as construtoras na sequência teriam realizados testes.

“Até o momento só dois tomaram providências, mas muitos edifícios não sabem ainda. Só que foram 34 mil toneladas na Grande Vitória entre 2012 e 2019. Isso quer dizer que mais de 100 empreendimentos comerciais, residenciais e outros até de pessoa física, estão contaminados”, citou.

Para a advogada, a causa seria “técnica, jurídica, social e humana”, mas esbarra em poucos estudos da própria engenharia. “É difícil, assim, até de detectar, porque na parte de concreto armado existe pouco especialista em nível de Brasil”.

Soluções

Para a especialista, o caso do FGD já traz inúmeras dificuldades para os poucos síndicos que adotaram medidas, “imaginem o que ainda não?”, indagou. Como nem todo empreendimento fez o mesmo uso, na mesma quantidade ou proporção, a advogada apontou aos presentes que cada caso deve ser resolvido conforme sua peculiaridade, daí a atuação específica para cada cliente, dentro do direito condominial. Exemplificou ainda que um síndico bem orientado e ciente do problema poderá perceber fissuras, falhas ou vícios.

Ela também explicou que não existe descontaminação de concreto com FGD, e que o aditivo utilizado entre 2012 e 2019 pode diminuir a vida útil de uma edificação para até 10 anos – o padrão seria 50 no Brasil.

“Imagina você comprar um apartamento, feliz, 10 anos era para o prédio estar novinho ainda, e não ter mais vida útil? Daí fazer manutenções caras, pensar em recuperação ou reforço estrutural e outras situações que podem acontecer, como varanda de balanço, que pode colapsar porque a ferragem que está segurando ela vai pra fora”, exemplificou a advogada.

Para chegar a mais empreendimentos impactados, a convidada da frente parlamentar defendeu que a situação seja abraçada pelo Ministério Público, via ação civil pública.

“Os prédios que não estão sabendo o que está acontecendo, sabe quando vão saber? Quando cair uma viga, igual em Vila Velha. Isso é muito grave. E é isso que está sendo pedido ao Ministério Público: sobre o crime contra o consumidor, sobre o crime ambiental, sobre os pedestres, a sociedade que está passando ali”, defendeu Ericka.

Empreendedorismo

O direito condominial pode abraçar diversas frentes de atuação para um profissional da advocacia, indo além da assessoria jurídica ou a atuação em cobranças. O recado foi dado pela advogada Leidiane Malini.

Ela lembrou que o mercado capixaba de condomínios está aquecido, com empreendimentos crescendo de fora a fora no Estado, com destaque para os de alto padrão, e perspectiva de continuar crescendo em 2025, apesar dos juros altos e de todos os desafios econômicos.

“Hoje em dia os condomínios têm cada vez mais necessidade de serviços. Há 20 anos, nós tínhamos um síndico morador, uma empresa que fazia a contabilidade, às vezes nem boleto precisava gerar, o caixa do condomínio era feito num caderninho. Hoje, nós temos serviço de manobristas, massagistas, profissionais de educação física, portaria virtual. Precisamos de um advogado especializado e capacitado para poder fazer a análise desses diversos contratos”, defendeu.

A instalação de condomínios, por exemplo, não teria um escritório especializado no ES. A aplicação da Lei Geral de Proteção de Dados (LGPD), ou seja, o cuidado com os dados dos moradores, é outra demanda que deverá crescer. Outra demanda que já seria alta é a regularização de condomínios, principalmente em Guarapari.

Convenções e regimentos internos; vícios de obra em áreas comuns ou nas unidades; obras irregulares; conciliações e assembleias; lixo hospitalar; treinamentos para funcionários, síndicos, conselheiros e os próprios condôminos. Até mesmo a locação de unidades por serviços on-line de compartilhamento de acomodações, como a plataforma Airbnb, segundo Leiliane, é assunto para advogado.

“Decisão sobre Airbnb é o problema maior no Espírito Santo hoje”, asseverou. No entanto, discordando, segundo ela mesmo, da maioria dos colegas, “o mais difícil” – que seria regulamentar a locação dentro do regimento interno – pode ser melhor saída do que “o mais fácil” – proibir.

“Aí a gente consegue proteger o condômino que comprou para investimento e proteger o condômino que comprou o apartamento para fixar sua residência”, defendeu.

Além dos citados, a mesa da reunião contou com a presença do secretário-geral da OAB-ES, Eduardo Santos Sarlo, e da presidente da 20ª Subseção (Domingos Martins), Roziani Costa.

Fonte: POLÍTICA ES